Při hledání zemědělce, kterému chcete pozemky do pachtu přenechat, je důležité hledět nejen na výši pachtovného a délku výpovědní lhůty, ale také na způsob, jakým daný zemědělec na pozemcích hospodaří. Při nevhodném užívání pozemků se kvalita pozemků může výrazně snížit a tím se snižuje i hodnota těchto pozemků.
Pokud jste půdu zdědili, koupili, případně dostali darem, je dobré se zajímat o podmínky pachtovních smluv, jelikož pachtovní smlouva ze zákona přechází na nové majitele, kteří ji přebírají se všemi právy a povinnostmi.
Pokud jste podílovým spoluvlastníkem pozemků, je třeba se domluvit minimálně v nadpoloviční většině na případné změně stávající smlouvy, nejlépe však samozřejmě ve shodě všech spoluvlastníků.
1) VÝŠE PACHTOVNÉHO
Obvyklá výše pachtovného se pohybuje nejčastěji ve výši 2 500 Kč/ha/rok – 8 000 Kč/ha/rok a je ovlivněna především druhem pozemku, zda se jedná o ornou půdu, či například trvalé travní porosty, u kterých je pachtovné zpravidla nižší než u orné půdy, a také bonitou a produkční výnosností daných pozemků. Nejvýhodnějších podmínek lze dosáhnout u ucelených pozemků větších výměr.
Důležité je, se také informovat, zda bude daň z nemovitosti placena nájemcem nebo daň z nemovitosti platíte vy, jako vlastník.
U starších pachtovních smluv se nezřídka setkáváme s tím, že je pachtovné sjednáno na velmi nízké úrovni. V tomto případě je vhodné požádat pachtýře a relevantní úpravu výše pachtovného dle aktuální situace běžné v dané lokalitě. Může se stát, že pachtýř této úpravě nebude chtít vyhovět, jedinou možností je pak pachtovní smlouvu vypovědět, díky čemuž mnohdy pachtýř k úpravě podmínek přistoupí, nebo dále vyhledat vhodnějšího místního zemědělce, se kterým se po uplynutí výpovědní lhůty uzavře nová pachtovní smlouva za výhodnějších podmínek.
2) DÉLKA PACHTOVNÍ SMLOUVY A JEJÍ VÝPOVĚDNÍ LHŮTY
Kam tedy s naspořenými penězi, tak aby neztratily svoji hodnotu? Tou vhodnou komoditou je z mého pohledu zemědělská půda. Jsem tak přesvědčen i skrze zvyšující se zájem velkých investorů, pro které pozemky vyhodnocuji a nakupuji do zemědělské půdy investovat, ale také díky stále větší zájem mnoha investorů menších.
3) NEVHODNÉ UŽÍVÁNÍ POZEMKŮ
Nevhodným užíváním pozemků pachtýřem může dojít k několika typům znehodnocení půdy, poklesu produkčních schopností půdy a s tím spojeným poklesem její hodnoty.
Jedná se například o:
– úbytek humusu v půdě (příčinou je například nedostatek organického hnojení, špatný osevní postup)
– acidifikace půdy (příčinou je například špatné hnojení, špatný osevní postup)
– utužení půdy (příčinou je například nevhodná kultivace půdy, špatný osevní postup)
– kontaminace půdy (příčinou je například únik provozních kapalin, hnojení neschválenými hnojivy)
4) PŘEDKUPNÍ PRÁVO NA POZEMKY
Pachtýř může požadovat předkupní právo na propachtované pozemky, avšak tato skutečnost může významně zkomplikovat případný prodej pozemků a snížit jejich prodejní cenu. Je tedy vhodné se uvedení předkupního práva ve smlouvě vyvarovat, případně použít takovou formulaci, která vlastníka při prodeji co nejméně omezí.
5) PODPACHT JINÉ OSOBĚ NEŽ SE KTEROU JE SMLOUVA UZAVŘENA
Je celkem běžná praxe, že pachtýř dále poskytne propachtované pozemky jiné osobě do podpachtu. Ve smlouvě je však potřeba zdůraznit, že podpacht jiné osobě může být uskutečněn pouze na vzájemné dohodě pachtýře a propachtovatele a zodpovědnost za takto poskytnuté pozemky další osobě nese odpovědnost pachtýř, se kterým je smlouva uzavřena.
6) OSTATNÍ
Je potřeba především smlouvu před podpisem celou důkladně prostudovat, jelikož například informace o délce výpovědní lhůty může být uvedena i na jiném místě smlouvy, než je uvedena doba pachtu. Mimo výše uvedeného dejte pozor i na automatické prodlužování pachtovní smlouvy, na možnost výplaty pachtovného v naturáliích, úhradu pachtovného v příliš dlouhých lhůtách. Je také vhodné informovat se u jiných vlastníků v lokalitě na jejich zkušenosti s pachtýřem, jelikož je pro dlouhodobý vztah důležitá i samotná osoba pachtýře.
CHCETE LEPŠÍ PODMÍNKY PACHTOVNÍ SMLOUVY?
Máte pocit, že od zemědělce nedostáváte férové pachtovné nebo že je vaše pachtovní smlouva špatně nastavená? Začínáte jednat se zemědělcem o nové smlouvě nebo Vám stávající smlouva končí?
Pokud byste si s řešením některé ze situací nevěděli rady, neváhejte se na mě obrátit. Rád Vám pomohu zajistit férové podmínky se stávajícím nebo novým zemědělcem tak, aby pro Vás byla půda, kterou vlastníte, dlouhodobě bezstarostnou a zajímavou investicí.
Více informací naleznete na tomto odkazu: https://www.tomasvalka.cz/vyssi-pachtovne/